Ontbindende voorwaarden bij een huis: voorbeelden en deadlines

Ontbindende voorwaarden zijn de afspraken in je koopcontract waarmee je onder bepaalde omstandigheden nog van de koop af kunt. Meestal gaat het om een financieringsvoorbehoud en soms om een voorbehoud voor de bouwkundige keuring.

Twee dingen bepalen of je er ook echt iets aan hebt: de einddatum, en de onderbouwing die het contract van je vraagt. Dat tweede wordt onderschat, en het is precies waar het misgaat. Te laat of onvoldoende onderbouwd ontbinden kost je doorgaans 10% van de koopsom.

Het financieringsvoorbehoud

Hiermee spreek je af dat je mag ontbinden als je de financiering niet rondkrijgt binnen de afgesproken termijn. Het werkt alleen niet automatisch: in je contract staat welke inspanning van je wordt verwacht en wat je moet kunnen laten zien.

In de meeste modelcontracten zijn dat schriftelijke afwijzingen van twee geldverstrekkers, met een onderbouwing die aansluit bij jouw aanvraag. Die vraag je niet in twee dagen aan, en een adviseur die zegt "het lukt niet" is geen afwijzing. Lees die passage daarom op de dag dat je tekent, niet in de week dat je hem nodig hebt.

Reken terug vanaf de einddatum

De datum in jouw koopovereenkomst is de enige die telt. Zet hem in je agenda op de dag van tekenen en werk van daaruit terug:

• wanneer moet de taxatie zijn uitgevoerd?
• wanneer moeten al je documenten bij de adviseur liggen?
• hoeveel tijd heeft de geldverstrekker nodig voor een besluit?
• hoeveel marge houd je over als er één document ontbreekt?

Dat laatste is de vraag die telt. Een aanvraag die vier weken duurt in een termijn van vier weken gaat mis bij de eerste vertraging, en vertraging is bij een hypotheekaanvraag de norm en niet de uitzondering.

Kun je verlengen?

Je kunt het vragen, en de verkoper mag nee zeggen. Vraag het daarom vóórdat de oorspronkelijke termijn verloopt, en leg de nieuwe datum schriftelijk vast: een appje van de makelaar dat het "wel goed komt" is geen gewijzigde afspraak.

Het moment om erover te beginnen is zodra je adviseur de eerste vertraging noemt, niet zodra de datum in zicht komt. Een verkoper die drie weken van tevoren wordt gevraagd, reageert anders dan een verkoper die het op de laatste dag hoort.

Het bouwkundig voorbehoud

Hierin leg je vast wanneer de uitkomst van een keuring reden mag zijn om te ontbinden. In een modelclausule staat meestal een maximumbedrag voor direct noodzakelijk herstel: komt het rapport daarboven, dan mag je eruit. Soms telt ook een advies voor aanvullend specialistisch onderzoek mee.

Een slecht rapport geeft je dus niet vanzelf een uitweg. Het bedrag in de clausule bepaalt dat, en dat bedrag hoort te passen bij het huis: bij een woning uit 1930 is een grens van vijfduizend euro vrijwel zeker te laag om je iets op te leveren.

Andere voorwaarden zijn mogelijk, maar niet standaard

Koper en verkoper kunnen afspreken wat ze willen, zolang het onderdeel van de onderhandeling is. In specifieke situaties zie je bijvoorbeeld financiering met NHG, de verkoop van je eigen woning, of een vergunning die voor je plannen nodig is.

Geen daarvan zit er automatisch in. Wil je zo'n voorbehoud, dan moet het in je bod staan en daarna letterlijk in de koopovereenkomst terechtkomen. Achteraf toevoegen kan niet.

Wat is het verschil met de bedenktijd?

De bedenktijd is wettelijk, duurt drie dagen en vraagt geen reden. Ontbindende voorwaarden zijn contractueel, lopen meestal vier tot zes weken, en stellen eisen aan wat je moet aantonen. Ze doen dus iets heel anders, en het een vervangt het ander niet.

Wat als je te laat bent?

Na het verstrijken van de termijn is die uitweg dicht. Ontbinden zonder geldige grond is wanprestatie, en koopcontracten koppelen daar een boete aan van doorgaans 10% van de koopsom. Op € 450.000 is dat € 45.000, en dat is precies waarvoor je waarborgsom of bankgarantie is bedoeld.

Zie je aankomen dat een deadline niet gehaald wordt, bel dan vóór die datum je adviseur en je makelaar. Daarna is het een juridische vraag, en daar is de exacte tekst van jouw overeenkomst voor nodig.

Eén regel per voorwaarde

Maak voor elke ontbindende voorwaarde één regel met:

1. de naam van de voorwaarde
2. de uiterste datum
3. wat vóór die datum geregeld moet zijn
4. welke onderbouwing je nodig hebt om hem in te roepen
5. wie je belt zodra de planning uitloopt

Vijf regels op één A4 werken beter dan twintig losse hypotheektaken, omdat ze de vraag beantwoorden die je om drie uur 's nachts stelt: waar sta ik nu, en wat moet er morgen gebeuren?

Bronnen