VvE bij appartement kopen: deze punten controleer je

Bij een appartement koop je niet alleen je woning maar ook een aandeel in een gebouw, en je wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars. Daarmee neem je verplichtingen over die je aan de binnenkant niet kunt zien.

Vier documenten vertellen je wat je overneemt: de notulen, het meerjarenonderhoudsplan, de jaarrekening met het reservefonds, en de splitsingsakte met het reglement. Vraag ze op vóór je bod. Een mooie keuken compenseert geen VvE die tien jaar onderhoud heeft uitgesteld.

1. Is de VvE actief?

Een actieve VvE vergadert, houdt een administratie bij en legt besluiten vast. Bestaat de vereniging alleen op papier, dan is er meestal ook niet gereserveerd, en dan betaal jij straks mee aan achterstand van twintig jaar.

Lees minimaal de notulen van de laatste twee vergaderingen, en let op lekkages, problemen met gevel of dak, de lift, balkons, kozijnen, verduurzamingsplannen, juridische conflicten en grote geplande uitgaven. Notulen vertellen je beter dan welke brochure ook waar dit gebouw echt mee bezig is.

2. Hoe groot is het reservefonds?

Een VvE is wettelijk verplicht te reserveren voor groot onderhoud. Het Burgerlijk Wetboek kent twee manieren om te bepalen hoeveel: op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of, als dat er niet is, minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar.

Kijk niet alleen naar het saldo. Een reserve van € 100.000 klinkt ruim, maar niet als het dak, de lift en de gevel binnen twee jaar aan de beurt zijn: dan is het een fractie van wat er nodig is en volgt er een extra bijdrage per appartement.

Leg het saldo dus altijd naast de geplande werkzaamheden. Dat is de vergelijking die je iets vertelt.

3. Is het MJOP actueel?

Het meerjarenonderhoudsplan beschrijft welk groot onderhoud eraan komt, wanneer, en wat het ongeveer kost. Zo'n plan kijkt minimaal tien jaar vooruit.

Controleer hoe oud het plan is, of de grote onderdelen erin staan, of de bedragen nog realistisch zijn, of de VvE ook daadwerkelijk reserveert volgens het plan, en welke werkzaamheden er binnen vijf jaar aankomen.

Een MJOP uit 2018 met bouwkosten van vóór de prijsstijgingen is in de praktijk geen plan meer. De werkzaamheden staan er nog wel in, maar de bedragen kloppen niet, en dat verschil komt bij de eigenaren terecht.

4. Wat betaal je per maand, en waarvoor?

Een lage maandbijdrage is geen goed nieuws maar een vraag. Vraag welke kosten erin zitten, en vooral hoeveel er per maand naar het reservefonds gaat: dat bedrag bepaalt of de VvE het volgende grote onderhoud kan betalen.

Controleer daarnaast of er achterstanden zijn bij andere eigenaren, of er extra bijdragen zijn afgesproken, of de VvE een lening heeft lopen en of er plannen liggen om de bijdrage te verhogen. Een lage bijdrage vandaag is regelmatig de aankondiging van een eenmalige aanslag van een paar duizend euro.

5. Lees de splitsingsakte en het reglement

Deze twee bepalen waar jouw eigendom ophoudt en het gemeenschappelijke begint, en dat is zelden waar je het verwacht. Kozijnen, balkon, leidingen, dak, gevel, berging en parkeerplaats kunnen allemaal aan beide kanten van die grens vallen, en het verschilt per gebouw.

Dat maakt uit zodra iets stuk gaat: een lekkend kozijn dat privé blijkt te zijn, betaal jij. Lees ook de regels over verbouwen, verhuur, huisdieren en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes als een van die dingen voor jou telt. Een verbod op verhuur staat er vaker in dan mensen denken.

6. Zijn er al besluiten genomen?

Een onderhoudsplan is een verwachting; een vastgesteld vergaderbesluit is een verplichting. Vraag dus expliciet of de vergadering al heeft ingestemd met grote werkzaamheden, met een lening of met een extra bijdrage.

Dit is het punt waarop kopers het vaakst worden verrast. Een besluit van vóór jouw aankoop geldt gewoon voor jou, en de aanslag komt twee maanden na de sleutel.

7. Tel de bijdrage mee in je woonlasten

Je hypotheek is niet je maandlast. Bij een appartement hoort de VvE-bijdrage er structureel bij, en die kan stijgen zonder dat jij er iets over te zeggen hebt: een meerderheid in de vergadering volstaat.

Reken die bijdrage dus mee als je bepaalt hoeveel je wilt bieden, en houd er rekening mee dat een gebouw met achterstallig onderhoud de bijdrage eerder verhoogt dan een gebouw dat op schema ligt.

Wanneer je extra kritisch wordt

Er is reden voor aanvullend onderzoek als het reservefonds laag is, er geen bruikbaar onderhoudsplan ligt, er grote werkzaamheden aankomen, de notulen steeds hetzelfde probleem noemen, de VvE een lening heeft, of stukken ontbreken of sterk verouderd zijn.

Dat betekent niet dat je moet afhaken. Het betekent dat je vóór je bod wilt weten welke verplichtingen je naast je voordeur overneemt, en dat je die in je bedrag verwerkt. Neem de VvE-stukken mee in dezelfde ronde als je bezichtigingsvragen.

Bronnen