Hoe bepaal je hoeveel je moet bieden op een huis?

Een bod rust op drie bedragen: wat de woning ongeveer waard is, wat je kunt financieren, en wat jij bereid bent te betalen. Die drie schrijf je thuis op, vóór je hoort dat er zestig bezichtigingen zijn geweest. Doe je het daarna, dan is je bod een reactie op de drukte en niet op de woning.

Stap 1: schat de woningwaarde

Begin niet bij de vraagprijs. Die is een verkoopinstrument en kan bewust laag staan om biedingen uit te lokken. Kijk in plaats daarvan naar woningen in dezelfde buurt die de afgelopen maanden echt verkocht zijn; het Kadaster levert die koopsommen per postcodegebied.

Vergelijk daarbij op woningtype, woonoppervlak, perceel, onderhoudsstaat, een uitbouw of garage, de ligging in de straat en het energielabel. Twee huizen in dezelfde rij kunnen dertigduizend euro uit elkaar liggen omdat de een een dakkapel en een geïsoleerde vloer heeft.

Hoe je die vergelijking maakt en waar de valkuilen zitten, staat in wat is een huis waard.

Stap 2: bepaal wat je kunt financieren

Er zijn twee grenzen, en je hebt met de laagste van de twee te maken. De eerste is je inkomen: dat bepaalt je maximale hypotheek, samen met de rente en je verplichtingen. De tweede is de woningwaarde: je hypotheek loopt tot maximaal 100% daarvan.

Die tweede grens raakt je zodra je boven de taxatiewaarde biedt. Bied je € 455.000 en taxeert de taxateur op € 440.000, dan financiert de bank die € 15.000 niet en leg je dat er zelf bij, boven op de kosten koper. Reken daarom vóór je bod uit hoeveel eigen geld je nog hebt als de taxatie tegenvalt, want dat bedrag is je werkelijke bovengrens.

Stap 3: bepaal je persoonlijke maximum

Dit is het bedrag dat je aan de keukentafel bepaalt en niet in een appgesprek met een makelaar. Neem mee welke maandlast je wilt dragen, hoeveel eigen geld je hebt, welke buffer je overhoudt, wat de verbouwing gaat kosten, welk onderhoud eraan komt, en wat je de komende jaren verder nog van plan bent.

Stel jezelf dan deze vraag: als iemand anders de woning koopt voor € 5.000 boven mijn maximum, zou ik dan echt meer hebben willen betalen? Is het antwoord nee, dan heb je je grens gevonden. Is het ja, dan lag je maximum verkeerd en kun je hem nu nog rustig bijstellen.

Stap 4: vraag hoe het verkoopproces loopt

Niet iedere verkoop werkt hetzelfde, en dat verandert je strategie meer dan welk rekenmodel ook. Soms wordt er onderhandeld en volgen biedingen elkaar op. Soms is het verkoop bij inschrijving en krijg je één moment, zonder te weten wat de rest doet.

Vraag de verkopend makelaar dus expliciet hoe de procedure verloopt, wanneer biedingen binnen moeten zijn en of er nog een tweede ronde komt. Je hoeft niet te weten wat andere bieders doen; je moet weten welk soort bod hier past.

Stap 5: bepaal je voorwaarden

Een bod is meer dan een bedrag. Je financieringsvoorbehoud, een voorbehoud voor de bouwkundige keuring, de gewenste overdrachtsdatum en de afspraken over roerende zaken horen er allemaal bij.

Een verkoper vindt een bod zonder voorbehouden aantrekkelijker, en makelaars zeggen dat ook. Toch zouden we het financieringsvoorbehoud niet schrappen zolang je hypotheek niet definitief rond is: zonder dat voorbehoud ben je bij een afwijzing de contractuele boete verschuldigd, en die is doorgaans 10% van de koopsom. Dat is een ander soort risico dan een bod verliezen.

Moet je meteen je maximum bieden?

Dat hangt af van stap 4. Bij een onderhandeling is ruimte tussen je openingsbod en je maximum nuttig. Bij één biedmoment werkt dat tegen je: dan is het beter om meteen het bedrag neer te leggen waar je achter staat, want een tweede kans komt er niet.

Probeer in geen van beide gevallen te voorspellen wat een onbekende koper doet. Kies een bedrag dat je de volgende ochtend nog steeds kunt uitleggen.

En al die kijkers dan?

Zestig bezichtigingen betekent dat er belangstelling is. Het zegt niets over hoeveel van die mensen daadwerkelijk bieden, wat zij kunnen financieren, welke voorwaarden zij stellen of waar hun maximum ligt. Het aantal kijkers is de enige informatie die je gratis krijgt, en precies daarom wordt het je verteld.

Schrijf je bod op voordat je het uitbrengt

Noteer vlak voor het indienen vijf regels: je inschatting van de woningwaarde, je maximale financiële ruimte, je persoonlijke maximum, je bod en je voorwaarden. Kun je het verschil tussen die bedragen uitleggen, dan is je bod doordacht. Kun je dat niet, dan bied je op gevoel, en dat is een dure manier om te bieden.

Het beste bod is niet het hoogste dat je technisch kunt betalen. Het is het bod waarbij je blij bent als je wint, en opgelucht als iemand anders er nog eens twintigduizend overheen gaat.

Bronnen