Eigen geld bij huis kopen: hoeveel heb je nodig en wanneer?

Reken in 2026 op € 4.200 tot € 6.900 aan aankoopkosten die je nooit kunt meefinancieren: de twee notarisaktes, de taxatie en het hypotheekadvies. Heb je geen startersvrijstelling, dan komt daar 2% overdrachtsbelasting bij, en op een woning van € 425.000 is dat € 8.500. Bied je boven de taxatiewaarde, dan betaal je dat verschil er ook nog uit eigen zak bij.

Die drie posten samen zijn je eigen geld. Hieronder staat waar ze vandaan komen, en op welk moment het bedrag op de rekening van de notaris moet staan.

Waarom je eigen geld nodig hebt

Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Niet 104%, niet 106%: de kosten die bij de aankoop horen vallen buiten die grens en kun je dus niet in de hypotheek meenemen. Daarnaast bepaalt je inkomen hoeveel je verantwoord mag lenen, en dat bedrag ligt vaak lager dan die 100%.

De posten die je zelf betaalt zijn:

• overdrachtsbelasting van 2%, tenzij je de startersvrijstelling krijgt
• de leveringsakte bij de notaris
• de hypotheekakte bij de notaris
• hypotheekadvies en bemiddeling
• de taxatie
• een bouwkundige keuring
• een aankoopmakelaar, als je er een inschakelt

Of een kostenpost fiscaal aftrekbaar is, is een andere vraag dan of je hem nu moet voorschieten. De hypotheekkosten zijn dat vaak wel, maar dat geld krijg je pas bij je aangifte terug en niet op de dag van de overdracht.

Wat als je meer biedt dan de taxatiewaarde?

Stel, je betaalt € 425.000 en de taxateur waardeert de woning op € 410.000. De hypotheek volgt dan de taxatiewaarde en niet je koopsom, dus dat verschil van € 15.000 leg je er zelf bij, boven op de aankoopkosten hierboven. In een markt waar boven de vraagprijs wordt geboden is dit de post die kopers het vaakst overvalt.

Wat de nota van afrekening laat zien

Een paar dagen vóór de overdracht krijg je van de notaris de nota van afrekening. Daarop staan de koopsom, de binnenkomende hypotheekgelden, de overdrachtsbelasting of je vrijstelling, de notariskosten en de verrekening van bijvoorbeeld al betaalde gemeentelijke lasten. Onderaan staat het bedrag dat jij nog moet bijstorten.

Let op dat niet alles daarop staat. Een bouwkundige keuring, de taxatie en de factuur van je adviseur heb je meestal maanden eerder rechtstreeks betaald. Die zie je hier dus niet terug, terwijl ze wel uit hetzelfde spaargeld kwamen.

Wanneer moet het geld er staan?

De nota van afrekening noemt de dag waarop het bedrag op de derdengeldenrekening moet staan, en dat is vrijwel altijd een of twee werkdagen vóór de overdracht. Niet de ochtend zelf: een overboeking die dan nog onderweg is, houdt de hele passeerafspraak op.

Controleer daarom een week van tevoren:

• of het geld vrij opneembaar is en niet vastzit in een spaarproduct
• wat de daglimiet van je bank is voor een overboeking van dit formaat
• of je de betaalgegevens gebruikt die op de nota staan
• welke omschrijving of referentie het kantoor vraagt

Bel het notariskantoor via een nummer dat je zelf hebt opgezocht als een rekeningnummer afwijkt van wat je eerder kreeg. Betalingen van tonnen rond een woningoverdracht zijn een vast doelwit voor fraude, en een mail met een gewijzigd IBAN is de standaardvorm.

Als het geld van familie komt

Een schenking of familielening raakt drie dingen tegelijk: de belasting, de acceptatie door de geldverstrekker, en de manier waarop je vermogen wordt beoordeeld. Bij een schenking kunnen aangifteregels gelden, bij een lening wil de geldverstrekker de afspraken over rente en aflossing zien, en die telt hij mee als maandlast.

Leg dit daarom maanden vóór de overdracht bij je hypotheekadviseur neer en niet in de laatste week. Het is geen overboeking, het is onderdeel van je aanvraag.

Houd geld over voor na de sleutel

De vraag "hoeveel eigen geld heb ik nodig" is niet beantwoord zodra de overdracht betaald kan worden. Daarna komen de eerste klus, de verhuizing, de inrichting, onverwacht onderhoud en de eerste aanslagen van de gemeente. Hier zouden we niet op besparen, omdat je die eerste maanden geen enkele ruimte hebt om iets uit te stellen: je woont er al.

Splits je spaargeld daarom in drie potten in plaats van één totaalbedrag:

1. de kosten die je vóór de overdracht al rechtstreeks betaalt
2. het bedrag dat de notaris nog van je vraagt
3. de buffer voor de eerste maanden na de sleutel

Zo voorkom je de klassieke fout: ontdekken dat je keukenbudget hetzelfde geld was als je notarispot.

Bronnen