Hoeveel overbieden in Eindhoven in 2026?

In tweede kwartaal van 2026 lag de gemiddelde verkoopprijs in Zuidoost-Noord-Brabant 1,7% boven de laatste vraagprijs, en ging circa 60% van de woningen boven de vraagprijs weg. Dat is het getal waar je naar zocht, en het is meteen het getal waar je het minst aan hebt: het zegt iets over duizenden verkopen in een hele regio, en niets over de woning waar jij gisteren binnen bent geweest.

Hieronder staat wat de cijfers wel doen, en hoe je van een regiogemiddelde naar een bedrag voor één huis komt.

De actuele cijfers

De NVM COROP-cijfers voor Zuidoost-Noord-Brabant over tweede kwartaal van 2026 geven dit beeld:

Let op de afbakening: dit is de NVM-regio en niet de gemeente Eindhoven. Een appartement in het centrum, een tussenwoning in Woensel en een instapklare gezinswoning in Meerhoven zitten alle drie in dit gemiddelde, terwijl ze een compleet andere bieddynamiek hebben.

Waarom 1,7% niets zegt over jouw bod

Omdat het percentage over de vráágprijs gaat, en de vraagprijs geen maatstaf is voor waarde maar een keuze van de verkoper.

Neem twee woningen die allebei ongeveer € 450.000 waard zijn. Woning A wordt te koop gezet voor € 425.000, woning B voor € 455.000. Gaan ze allebei voor € 450.000 weg, dan is er bij A bijna 6% overboden en bij B ruim 1% ónder de vraagprijs geboden. Dezelfde waarde, twee volstrekt verschillende percentages.

De bruikbare vraag is dus niet "hoeveel procent moet ik erbovenop doen", maar hoe deze vraagprijs zich verhoudt tot vergelijkbare woningen die echt verkocht zijn.

Kijk kleiner dan de stad

Zoek vergelijkingen op straatniveau: dezelfde woningsoort, een vergelijkbaar woonoppervlak, dezelfde buurt of een aangrenzende straat, een vergelijkbare onderhoudsstaat en een vergelijkbare tuin en ligging. Via Koopsominformatie van het Kadaster kun je de gerealiseerde prijzen per postcodegebied opvragen.

Dat levert geen taxatie op, maar het is een orde van grootte beter dan een percentage over een hele COROP-regio.

Wat overbieden met je eigen geld doet

Je hypotheek voor de aankoop loopt tot maximaal 100% van de woningwaarde, en die waarde stelt de taxateur vast. Bied je € 470.000 en komt de taxatie op € 450.000 uit, dan financiert de bank die € 20.000 niet en betaal je hem uit spaargeld, boven op je kosten koper.

Overbieden is daarmee niet alleen een vraag over je maandlast. Het bepaalt vooral hoeveel geld je op de passeerdatum daadwerkelijk op de rekening van de notaris moet zetten, en dat is de grens die het eerst knelt.

Hoe je dan wel je bod bepaalt

1. schat de waarde van deze woning op basis van vergelijkbare verkopen
2. bepaal je maximale financiering
3. bereken hoeveel eigen geld je hiervoor wilt inzetten
4. bepaal je persoonlijke maximum
5. kies pas daarna je bod en je voorwaarden

Het regiocijfer gebruik je om stap 1 in perspectief te zetten, niet om stap 1 tot en met 4 over te slaan. Hoe die vijf stappen werken staat in hoe bepaal je hoeveel je moet bieden.

En als de makelaar zegt dat het druk is?

Neem het serieus als signaal, maar reken er niet mee. Twintig bezichtigingen zijn geen twintig biedingen, en je weet niet welke bedragen en welke voorwaarden eronder zitten. Vraag liever hoe de biedprocedure verloopt, wanneer de inschrijving sluit, of voorwaarden worden meegewogen en wat er bij de woning hoort. Die vier antwoorden veranderen je bod wél.

De korte conclusie

In tweede kwartaal van 2026 werd er in deze regio nog steeds veel boven de vraagprijs verkocht, maar het gemiddelde verschil lag duidelijk lager dan een jaar eerder. Een vast overbiedingspercentage was al onbruikbaar en is dat nu nog meer. Gebruik de marktdata als achtergrond en baseer je bod op de waarde van deze woning, jouw financiering en jouw eigen grens.

Bronnen