Koopovereenkomst huis: wat controleer je vóór je tekent?

In de koopovereenkomst staat alles wat jij en de verkoper hebben afgesproken, en na ondertekening is dat de tekst die telt. Niet de app van de makelaar, niet wat er bij de bezichtiging is gezegd. Loop daarom zes dingen na voordat je tekent: de basisgegevens, de ontbindende voorwaarden, de zekerheidsstelling, de lijst van zaken, de bijzondere clausules en de boeteregeling.

Is een voorlopig koopcontract bindend?

Ja. Voorlopig slaat op het feit dat de levering nog moet volgen, niet op de vrijblijvendheid van je handtekening. Na ondertekening is dit de juridische basis voor de overdracht.

Je hebt daarna wel de wettelijke bedenktijd, en je hebt de ontbindende voorwaarden die je zelf hebt laten opnemen. Dat zijn twee aparte vangnetten, met eigen regels en eigen datums, en ze vervangen het lezen vooraf niet.

Begin bij de basisgegevens

Controleer de namen van koper en verkoper, het adres en de omschrijving van de woning, de koopsom, de datum van levering en de afspraken over roerende zaken.

Een spelfout in een naam herstel je met een mail. Een leveringsdatum die een week afwijkt van wat je hebt afgesproken, is een ander verhaal: daar hangen je hypotheekofferte, je verhuizing en soms de verkoop van je eigen woning aan vast.

Lees daarna de ontbindende voorwaarden

Hier staat onder welke omstandigheden je de koop nog kunt ontbinden, meestal met een financieringsvoorbehoud en soms een voorbehoud voor de bouwkundige keuring. Controleer bij elke voorwaarde drie dingen:

1. wat er precies moet gebeuren om er een beroep op te doen
2. welke documenten of onderbouwing daarvoor vereist zijn
3. wat de uiterste datum is

Dat tweede punt is waar het misgaat. Een financieringsvoorbehoud vraagt vaak om schriftelijke afwijzingen van twee geldverstrekkers, en die regel je niet in de laatste twee dagen. Ga ook niet uit van een termijn die je ergens online leest: alleen wat in jouw contract staat telt.

Waarborgsom of bankgarantie

De meeste koopovereenkomsten verplichten de koper om zekerheid te stellen, vaak 10% van de koopsom. Controleer het percentage én de datum waarop het geregeld moet zijn.

Die datum valt regelmatig samen met of vlak na het einde van je financieringsvoorbehoud, en een bankgarantie kost je bank een paar werkdagen. Leg die twee datums dus naast elkaar voordat je tekent, niet erna.

Controleer de lijst van zaken

De lijst van zaken oogt als een bijlage maar voorkomt de meeste ruzies ná de overdracht. Erop staat wat blijft en wat meegaat: gordijnen en rails, verlichting, zonwering, losse apparatuur, kasten, een laadpaal en spullen in tuin of schuur.

Leg die lijst naast je eigen bezichtigingsfoto's. De keukenlamp die je je herinnert, staat er vaak niet op, en na de sleuteloverdracht is hij niet meer terug te halen.

Bijzondere clausules zijn geen standaardtekst

Bij oudere woningen komen clausules voor over ouderdom, niet-zelfbewoning, asbest of erfpacht. Ze lijken op boilerplate, maar dat zijn ze niet: een ouderdomsclausule verschuift het risico voor verborgen gebreken naar jou, en een niet-zelfbewoningsclausule beperkt wat je van de verkoper mag verwachten over de staat van het huis.

Snap je niet welk risico bij jou wordt gelegd, vraag het dan vóór het tekenen. Dit is precies het soort clausule waar een keuring wél of juist niet genoeg aan doet.

Kijk ook naar de boeteregeling

Er staat vrijwel altijd in wat er gebeurt als een van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt, en die bepalingen zijn zwaar: doorgaans 10% van de koopsom. Dat betekent niet dat elke vertraging meteen een boete oplevert; in het contract staat hoe ingebrekestelling en hersteltermijnen werken. Juist daarom lees je die passage voordat je hem nodig hebt.

Je hoeft geen jurist te worden

Je hoeft niet elke bepaling te kunnen duiden. Je moet alleen herkennen waar een afspraak raakt aan je geld, je planning of je mogelijkheid om nog terug te treden. Voor die drie categorieën vraag je uitleg aan je makelaar, de notaris of een juridisch adviseur, en dan wel op basis van jouw tekst en niet van een modelcontract.

Na het tekenen begint de bedenktijd

De wettelijke bedenktijd van drie dagen begint op de dag nadat jij het door beide partijen getekende contract hebt ontvangen. Bewaar dus het bericht waaruit blijkt wanneer dat was.

Bronnen