Maximale hypotheek berekenen 2026: zo werkt de rekensom

Hoeveel je maximaal kunt lenen voor een koopwoning bedenkt je bank niet zelf. De basis staat in de wettelijke leennormen, die elk jaar opnieuw worden vastgesteld op advies van het Nibud. En je hebt geen los maximum: sinds 2024 telt het energielabel van de woning mee, en tussen het slechtste en het beste label zit in 2026 € 40.000 verschil in leenruimte. Hieronder staat hoe de rekensom werkt, zodat je kunt zien waar jouw bedrag vandaan komt.

Wat zo'n check wel en niet is

De uitkomst is een indicatie volgens de wettelijke leennormen, met dezelfde publieke regels die geldverstrekkers als ondergrens gebruiken: de financieringslasttabellen, de toetsrente en de vaste correcties voor onder meer het energielabel.

Wat geen enkele check kan, is voorspellen hoeveel een specifieke bank jou verstrekt. Geldverstrekkers beoordelen daarnaast je inkomenssituatie en passen eigen acceptatiebeleid toe, en in bijzondere situaties mag een aanbieder onderbouwd van de standaardnorm afwijken. Laat je hypotheekadviseur het exacte bedrag bevestigen voordat je een bod doet.

De rekensom in vier stappen

Je toetsinkomen

Het startpunt is je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld, voor zover dat vast en bestendig is. Koop je samen, dan tellen beide inkomens volledig mee en wordt het percentage in stap twee bepaald op jullie gezamenlijke inkomen.

Het financieringslastpercentage

De regeling bepaalt per inkomen en per rentestand welk deel van je bruto inkomen maximaal naar hypotheeklasten mag. Die percentages staan in tabellen die jaarlijks op advies van het Nibud worden vastgesteld, en vanaf 2026 zijn ze op 0,1% nauwkeurig in plaats van 0,5%.

De toetsrente

Zet je de rente tien jaar of langer vast, dan rekent de toets met je werkelijke rente. Bij een kortere rentevaste periode geldt een minimum dat de AFM per kwartaal vaststelt. Dat voorkomt dat een tijdelijk lage rente tot een lening leidt die je bij de eerste renteherziening niet meer kunt dragen.

Van maandlast naar leenbedrag

Het toegestane maandbudget wordt met een annuïteitenberekening over dertig jaar omgerekend naar een maximaal leenbedrag. Daarna gaan je lopende verplichtingen eraf, zoals het actuele maandbedrag van een studieschuld, en komen de vaste bedragen erbij waarvoor je in aanmerking komt.

Er is niet één maximum, maar een reeks

Sinds 2024 hangt je maximale hypotheek mede af van het energielabel van de woning. Dit zijn de extra bedragen bij aankoop voor 2026, boven op de uitkomst van de inkomenstoets:

Je hebt dus geen los maximum maar een reeks: voor iedere woning die je bekijkt kan het bedrag anders zijn. Let op dat A+++ en A++++ in 2026 lager liggen dan in 2025, toen het nog € 30.000 en € 40.000 was. Een nieuwsbericht of rekentool van vorig jaar geeft hier dus een te hoog bedrag.

Wil je een woning met een lager label verduurzamen, dan mag je daarvoor apart extra lenen, oplopend tot € 20.000 bij label E, F of G. Dat bedrag moet aan de verduurzaming zelf worden besteed. Heeft de woning geen geldig energielabel, dan geldt hiervoor € 10.000.

Drie regels die je uitkomst nog veranderen

Koop je alleen en is je toetsinkomen hoger dan € 30.000, of € 29.000 vanaf de AOW-leeftijd, dan mag bij de toets maximaal € 17.000 buiten beschouwing blijven. Dat komt neer op € 17.000 extra leenruimte, boven op wat er uit de inkomenstoets komt. De drempel is een harde grens: verdien je precies € 30.000, dan geldt hij nog niet.

Bij een studieschuld telt sinds 2024 niet je oorspronkelijke schuld mee, maar het maandbedrag dat je nu aan DUO betaalt. Wie al flink heeft afgelost kan daardoor meer lenen dan oudere vuistregels suggereren. Het maandbedrag staat in MijnDUO.

En naast de inkomenstoets geldt een tweede grens: je hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning. Alleen als je erkende energiebesparende maatregelen meefinanciert kan dat oplopen tot 106%, en dat meerdere moet dan ook aan die maatregelen worden besteed. Je werkelijke maximum is de laagste van de twee grenzen, en dat is precies waarom een bod boven de taxatiewaarde eigen geld vraagt.

Wat de uitkomst betekent voor je bod

Een indicatie is een bovengrens volgens de normen, geen budgetadvies. Een hypotheek op het maximum betekent maximale maandlasten, en naast de koopsom heb je eigen geld nodig voor de kosten koper en voor een eventueel verschil tussen je bod en de taxatiewaarde. Hier zouden we niet op het maximum gaan zitten, omdat de eerste tegenvaller na de sleutel dan uit niets meer betaald kan worden.

Ben je jonger dan 35, kijk dan ook naar de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Die scheelt geen leenruimte, maar wel eigen geld op de dag van de overdracht.

Bronnen