Nieuwbouw huis kopen checklist: van contract tot oplevering

Bij nieuwbouw koop je een huis dat er nog niet staat, en dat verschuift alles naar voren. Je beslist over afwerking, meerwerk en financiering op een moment dat je nog nergens hebt gestaan. De regel die je het meeste geld bespaart is daarom saai: leg elke keuze en elke prijs schriftelijk vast, en zet elke sluitingsdatum meteen in je agenda.

Deze checklist volgt het proces van reservering tot oplevering.

1. Lees de technische omschrijving, niet de impressie

Artist impressions laten zien hoe een woning kán worden, inclusief een keuken en een tuin die er niet bij zitten. De technische omschrijving vertelt wat je koopt. Loop die door op:

• wand- en plafondafwerking, en of er behangklaar of gestuukt wordt opgeleverd
• sanitair en tegelwerk, en tot welke hoogte er getegeld wordt
• de keuken, of alleen de aansluitpunten daarvoor
• het aantal stopcontacten en aansluitpunten per ruimte
• verwarming en ventilatie
• tuin, erfafscheiding en bestrating
• berging en parkeerplaats
• zonnepanelen en installaties

Alles wat hier niet in staat, wordt later meerwerk of een eigen leverancier. Dat hoeft niet erg te zijn, maar het hoort nu al in je budget en niet in de verrassing van maand acht.

2. Lees de koop-/aannemingsovereenkomst vóór je tekent

Bij nieuwbouw teken je meestal een koop-/aannemingsovereenkomst, en die is opgebouwd uit twee delen: de grond koop je, het huis laat je bouwen. Let op wie je contractspartij is per deel, de opschortende voorwaarden, de bouwtijd in werkbare dagen, de betaaltermijnen, de garantie- en waarborgregeling, je ontbindende voorwaarden, de regeling voor meer- en minderwerk en wat er gebeurt bij vertraging.

Een opleverdatum die in een verkoopgesprek wordt genoemd, is geen afspraak. In het contract staat een bouwtijd in werkbare dagen, en vorstverlet en bouwvak tellen daar niet in mee. Dat verschil is in de praktijk maanden.

3. Financier de hele bouwperiode, niet alleen de koop

Nieuwbouw werkt financieel anders dan bestaande bouw. Je betaalt de grond in één keer en het huis in bouwtermijnen uit een bouwdepot, je betaalt rente over wat er al is opgenomen, en je woont in die tijd meestal nog ergens anders. Het eigen geld dat je nodig hebt ligt daardoor op andere momenten dan bij een bestaande woning.

Reken daarom een begroting door voor de maanden tussen tekenen en oplevering, met daarin de bouwtermijnen, de rente tijdens de bouw, je huidige woonlasten, het meerwerk en eventuele tijdelijke opslag. Dat is de periode waarin het misgaat, niet de aankoop zelf.

4. Maak je meerwerklijst vroeg, in drie categorieën

Meerwerk loopt op zodra elke losse wens vanzelf "ja" wordt. Splits je lijst daarom voordat je met de kopersbegeleider aan tafel gaat:

Nu noodzakelijk. Werk dat technisch vóór oplevering moet gebeuren, zoals leidingwerk en aansluitpunten in de vloer.

Nu slim. Werk dat later fors duurder of rommeliger wordt, zoals extra stopcontacten en een loze leiding naar zolder.

Kan later. Alles wat je na de sleutel nog zonder gedoe kunt doen: de keuken, de tuin, zonwering, en meestal ook het schilderwerk.

Die derde categorie is waar je het geld terugverdient. Vereniging Eigen Huis adviseert prijzen en opties zo veel mogelijk vóór of bij het sluiten van de overeenkomst vast te leggen; vraag dus om een meer- en minderwerklijst met bedragen, en laat elke afspraak schriftelijk bevestigen.

5. Zet de sluitingsdata apart in je agenda

Keuken, sanitair, tegelwerk en elektra hebben elk hun eigen sluitingsdatum, en die liggen vaak maanden vóór de oplevering. Na zo'n datum accepteert de bouwer een wijziging niet meer, of alleen tegen een prijs die niets meer met het werk te maken heeft.

Daarmee is de deadline voor één extra stopcontact financieel zwaarder dan hij klinkt: ná die datum kost datzelfde stopcontact je een hakfrees en een stucadoor.

6. Controleer wie het meerwerk doet, en onder welke garantie

Laat je het werk uitvoeren door de partij uit je koop-/aannemingsovereenkomst, dan valt het doorgaans onder dezelfde garantie- en waarborgregeling als de rest van de woning. Regel je het met een externe partij, dan valt het daarbuiten; Vereniging Eigen Huis wijst daar specifiek op.

Dat betekent niet dat extern altijd slechter is, want het scheelt vaak flink in prijs. Het betekent dat je moet weten bij wie je aanklopt als er over twee jaar een leiding lekt achter een wand die iemand anders heeft dichtgemaakt.

7. Houd één dossier bij tijdens de bouw

Bewaar op één plek de getekende contracten, de tekeningen, je meerwerklijst, elke bevestigde wijziging, de facturen, de mailwisseling over keuzes en de foto's die je maakt op kijkdagen.

Je hoeft de bouw niet wekelijks te volgen. Je moet over veertien maanden kunnen terugvinden wat er precies is afgesproken over dat ene aansluitpunt, en dan is een mailtje uit maand drie het enige bewijs dat er is.

8. Bereid de oplevering voor

Bij de oplevering controleer je of de woning is gebouwd zoals afgesproken. Neem je contract, de technische omschrijving en je meerwerklijst mee, en loop deuren en ramen, sanitair, kranen, elektra, ventilatie, zichtbare beschadigingen, het uitgevoerde meerwerk, de meterstanden en de sleutels langs.

Noteer elk gebrek in het proces-verbaal van oplevering: wat daar niet in staat, is later jouw probleem. Voor € 275 tot € 500 loopt een onafhankelijke keurder met je mee, en dat zouden wij bij nieuwbouw altijd doen: hij ziet in een uur de dingen waar jij pas na de eerste winter tegenaan loopt.

Over het geld dat je bij oplevering mag inhouden gaat een eigen regeling, en die staat beschreven in het 5%-depot.

Bronnen