Verbouwing checklist: planning, budget en volgorde

Een verbouwing begint niet met offertes aanvragen. Drie klussen bepalen namelijk de volgorde van al het andere: leidingwerk, elektra en de vloer. Alles wat daaronder of daarachter zit moet eerder, en alles wat erop komt moet later. Zet die drie op hun plek en de rest van je planning volgt bijna vanzelf.

Daarna komen het budget, de vergunningcheck en pas als laatste de offertes. Vraag je offertes eerder aan, dan vergelijk je voorstellen voor een opdracht die nog niet vaststaat.

Stap 1: schrijf alles op, zonder te kiezen

Eén lijst, alles mag erop, van een dakkapel tot nieuwe plinten. Kiezen komt later; nu wil je alleen zien wat er in je hoofd zit, inclusief de dingen waar jij en je medekoper het nog niet over eens zijn.

Die lijst is verrassend vaak twee keer zo lang als je dacht, en dat is precies de informatie die je nodig hebt voordat je een budget verdeelt.

Stap 2: verdeel in nu, later en misschien

Nu

Werk dat in een leeg huis veel makkelijker is, of dat andere klussen blokkeert: leidingwerk, elektra, grote sloop, stucwerk, schilderwerk en de vloer. Een vloer die er ligt voordat de leidingen kloppen, gaat er weer uit.

Later

Werk dat prima kan als je er al woont en niets anders in de weg zit: de tuin, de berging, kastenwand, zonwering.

Misschien

Wensen waarover je pas wilt beslissen als je het huis kent. Na drie maanden wonen valt hier standaard een deel vanaf, en dat is geld dat je niet hebt uitgegeven aan iets wat je toch anders wilde.

Stap 3: zet de afhankelijkheden op een rij

Een verbouwing is geen stapel losse klussen maar een keten. Een nieuwe keuken hangt bijvoorbeeld af van de sloop van de oude, van het leidingwerk, van een extra groep in de meterkast, van het stucwerk, van de vloer, van het inmeten én van de levertijd. Zeven schakels, en de langste bepaalt je startdatum.

Noteer daarom bij elke grote klus wat eerst af moet zijn. Dat lijstje is je echte planning; de data die je van leveranciers krijgt zijn slechts de invulling ervan.

Stap 4: doe de vergunningcheck vroeg

Voer je plan in bij de Vergunningcheck van het Omgevingsloket, op je eigen adres. Doe dat vóór je offertes aanvraagt, want een vergunningprocedure duurt weken en bepaalt of je plan überhaupt kan.

Extra aandacht is nodig als je een draagconstructie wijzigt, de woning vergroot, aan een monument werkt, in beschermd stadsgezicht woont, de buitenkant verandert of vlak bij water bouwt. En vergunningvrij betekent niet regelvrij: de technische bouwregels gelden nog steeds, ook als je niets hoeft aan te vragen.

Stap 5: maak een budget dat tegen tegenvallers kan

Zet per onderdeel een voorlopig bedrag neer en vervang dat door offertes zodra die er zijn. Splits het budget daarbij in vijf:

1. uitvoering, dus het uurwerk van de vakmensen
2. materialen en producten
3. advies en tekenwerk
4. vergunningen en eventuele onderzoeken
5. onvoorzien

Die laatste post is geen luxe. In een bestaande woning komt er bij vrijwel elke verbouwing iets tevoorschijn dat niemand kon zien: een leiding op de verkeerde plek, een vloer die niet vlak is, asbest in een schacht. Een begroting zonder reserve klopt alleen op papier.

Stap 6: bepaal welk potje waarvoor is

Komt het geld uit spaargeld, uit een bouwdepot of uit allebei, leg dan vooraf vast welk deel waarvoor bedoeld is. Anders ontdek je halverwege dat je keukenbudget hetzelfde geld was als je reserve.

Financier je via je hypotheek, dan gelden er voorwaarden voor declaraties uit het bouwdepot: welke facturen wel en niet, en binnen welke termijn. Bespreek dat met je adviseur vóórdat je een aannemer een opdracht toezegt.

Stap 7: vraag offertes op dezelfde basis aan

Drie offertes zijn pas vergelijkbaar als alle drie de partijen dezelfde opdracht kregen. Geef daarom iedereen hetzelfde mee: de werkzaamheden, het kwaliteitsniveau van de materialen, wat je zelf doet, je gewenste startperiode, wie het afval afvoert, wie leidingwerk en elektra regelt, en wat montage en oplevering omvatten.

De laagste totaalprijs zegt anders niets. Meestal is dat de partij die het afvoeren, het stucwerk of het aansluiten niet heeft meegerekend, en dat verschil betaal je alsnog.

Stap 8: vraag naar de doorlooptijd, niet naar de startdatum

Een aannemer die volgende maand kan starten maar er vervolgens tien weken over doet, is later klaar dan een die over twee maanden begint en drie weken nodig heeft. Vraag dus allebei.

Vraag er meteen bij welke beslissingen jij vóór de startdatum moet nemen. Een ploeg die klaarstaat terwijl de tegels niet gekozen zijn, staat stil op jouw kosten.

Stap 9: bepaal wat écht vóór de verhuizing moet

Stof, lawaai en lege ruimtes: dat is de maatstaf. Vloer, schilderwerk en grote sloop zijn veel prettiger zonder meubels. Maar stel je verhuizing niet twee maanden uit voor afwerking die later net zo goed kan, want dubbele woonlasten lopen door terwijl je wacht.

Welke klussen in welke categorie vallen, staat uitgewerkt in wat verbouw je voor je verhuist.

Bronnen