Startersvrijstelling overdrachtsbelasting 2026: voorwaarden

De startersvrijstelling scheelt je 2% overdrachtsbelasting: op een woning van € 400.000 is dat € 8.000 die je niet uit eigen zak hoeft te betalen. Je krijgt hem in 2026 als je op de dag van de overdracht meerderjarig en jonger dan 35 bent, zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt, en de woning maximaal € 555.000 waard is.

Alle vier de voorwaarden moeten kloppen. Hieronder staat per voorwaarde waar het in de praktijk misgaat.

1. Je gaat er zelf wonen

De woning moet je hoofdverblijf worden, voor langere tijd. Koop je als belegging, als tweede huis of als vakantiewoning, dan geldt de vrijstelling niet, en dan betaal je bovendien het hogere tarief voor woningen die niet je hoofdverblijf zijn.

2. Je bent jonger dan 35

Meerderjarig en nog geen 35 op het moment van verkrijging, en dat moment is het tekenen van de leveringsakte bij de notaris. Niet het moment van je bod, en niet het tekenen van de koopovereenkomst.

Word je tussen het tekenen en de overdracht 35, dan bepaalt de overdrachtsdatum dus of je duizenden euro's betaalt of niets. Dat is precies zo'n geval om vóór het tekenen van de koopovereenkomst met je makelaar, de notaris en je adviseur te bespreken. Schuif niet zelf met de leveringsdatum, want die hangt samen met je hypotheekofferte en de planning van de verkoper.

3. Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt

Hij is eenmalig. Het gaat er niet om of dit je eerste woning is: je kunt eerder een huis hebben gekocht en de vrijstelling toch nog hebben, als je hem toen niet hebt toegepast, bijvoorbeeld omdat de woning boven de grens lag of je toen ouder was dan de leeftijdsgrens.

4. De woning is maximaal € 555.000 waard

Voor 2026 ligt de grens op € 555.000, en per 2027 gaat hij naar € 615.000. Ook hier telt de datum van de levering, dus bij een overdracht rond de jaarwisseling kan een week verschil maken.

De Belastingdienst kijkt naar de waarde in het economisch verkeer van de hele woning, inclusief tuin, garage en schuur. In een normale transactie is dat de koopsom, maar niet altijd: bij erfpacht telt ook de gekapitaliseerde canon mee, en dat kan je net over de grens duwen.

De grens is bovendien hard. Eén euro erboven en je betaalt over het volledige bedrag, niet alleen over het meerdere.

Samen kopen en één van jullie is te oud

De voorwaarden worden per koper beoordeeld. Voldoet de één wel en de ander niet, dan geldt de vrijstelling voor het aandeel van de koper die eraan voldoet. Bij een gelijke verdeling betaal je dus de helft van de overdrachtsbelasting.

Let op wat er níét wordt gehalveerd: de woningwaardegrens. De waarde van de héle woning moet onder de grens blijven, ook als jij maar de helft koopt.

Wat het je oplevert

Zonder vrijstelling betaalt een koper die zelf in de woning gaat wonen 2%. Op € 400.000 is dat € 8.000; op € 555.000 loopt het op tot € 11.100.

Dat bedrag kun je niet meefinancieren, dus het komt rechtstreeks uit je spaargeld. Daarmee raakt deze regeling niet je maandlast maar je eigen geld, en dat is het bedrag dat bepaalt of een woning voor jou haalbaar is.

Hoe je hem krijgt

De notaris verwerkt de overdrachtsbelasting bij de levering en zorgt dat je de verklaring ondertekent waarin je aangeeft dat je aan de voorwaarden voldoet. Jij hoeft niets aan te vragen, maar je moet wel vóór de overdracht de juiste informatie aanleveren.

Twijfel je of jouw situatie eronder valt, bijvoorbeeld bij erfpacht, bij meerdere verkrijgingen kort na elkaar of bij een woning die je deels erft, leg die vraag dan bij de notaris. Achteraf corrigeren betekent een naheffing.

Verwar het niet met kosten koper

De overdrachtsbelasting is één post van je aankoopkosten. Ook mét vrijstelling betaal je nog steeds de notaris, het hypotheekadvies, de taxatie, een eventuele bouwkundige keuring, een aankoopmakelaar als je die inschakelt, en het verschil tussen je koopsom en de getaxeerde waarde als je hebt overboden.

Kosten koper verdient daarom een eigen berekening en niet één vuistregel van vier of zes procent.

Bronnen