Wat is een huis waard? Zo maak je zelf een goede inschatting

De vraagprijs is een keuze van de verkoper en zijn makelaar, geen meting. Wil je zelf weten wat een woning waard is, dan begin je bij wat er in de buurt echt is betaald, en corrigeer je dat voor de verschillen tussen die huizen en dit huis.

Je zoekt daarbij geen precies bedrag maar een bandbreedte die je kunt uitleggen. Twintigduizend euro marge is een eerlijk resultaat; één getal met twee decimalen is een illusie.

Begin bij echte verkoopprijzen

Via Koopsominformatie van het Kadaster zie je wat woningen in een postcodegebied daadwerkelijk hebben opgebracht. Dat is iets anders dan een rij actuele vraagprijzen: die vertellen je wat verkopers hopen, niet wat kopers hebben betaald.

Zoek er meerdere die op jouw woning lijken, en let daarbij op het woningtype, het woonoppervlak, het perceel, het bouwjaar, of het een hoek- of tussenwoning is, de aanwezigheid van een uitbouw of garage, het onderhoudsniveau en de ligging in de straat. Hoe meer daarvan afwijkt, hoe minder die transactie je vertelt.

Waarom drie verkochte huizen geen gemiddelde geven

Stel, er zijn in de buurt drie woningen verkocht voor € 410.000, € 438.000 en € 455.000. Het gemiddelde is € 434.000, en dat getal is bijna nooit de waarde van jouw woning.

Want misschien had die van € 455.000 een uitbouw en een nieuwe keuken. Misschien moet bij die van € 410.000 het dak vervangen worden en is dat in de prijs verrekend. En misschien ligt jouw huis aan een hofje terwijl die andere drie aan de doorgaande weg staan.

De transacties zijn je vertrekpunten. Het werk zit in het verklaren van de verschillen, en als je die niet kunt verklaren, heb je geen vergelijking maar drie losse getallen.

Welke verschillen zwaar wegen

Kijk vooral naar wat je niet met een lik verf oplost: extra woonoppervlak, het perceel, een uitbouw, een garage, de fundering, het dak, de kozijnen, het energielabel, de technische staat en de plek in de straat. Dat zijn de kenmerken die tienduizenden euro's verschil maken en die je niet kunt bijbouwen zonder vergunning en een aannemer.

Een nieuwe keuken telt minder één-op-één mee dan mensen denken. Smaak is persoonlijk, en een koper die de keuken toch vervangt betaalt er niet voor. Vierkante meters en ligging worden wel door iedere koper op dezelfde manier gewaardeerd.

Wat je aan de WOZ-waarde hebt

De WOZ is een extra datapunt, geen verkoopprijs. Hij heeft een peildatum van ruim een jaar geleden en is bepaald voor de belastingheffing, niet voor de markt van vandaag.

Gebruik hem dus om je beeld te controleren, niet om je bod op te bouwen. Ligt de WOZ ver onder je eigen schatting, dan is dat meestal het tijdsverschil; ligt hij er ver boven, dan is dat een reden om je eigen vergelijking nog eens na te lopen.

Zijn online calculators betrouwbaar?

Voor een globale indicatie, ja. Ook het Kadaster heeft er een, en zegt er zelf bij dat het geen actuele taxatie van een specifieke woning is. Dat klopt: een calculator kent je bouwkundige staat niet en heeft nog nooit in de kruipruimte gekeken.

Voor de echte marktwaarde heb je een taxatie nodig, en die laat je pas doen als je bod is geaccepteerd. Voor je eigen voorbereiding werkt een combinatie beter: gerealiseerde koopsommen, de kenmerken van de woning, de actuele staat en de locatie.

Marktwaarde en jouw maximum zijn twee dingen

Dit onderscheid scheelt de meeste stress tijdens het bieden. Schat je de woning op ongeveer € 440.000, dan wil dat niet zeggen dat jij € 440.000 moet bieden.

Misschien moet je er nog € 35.000 aan verbouwen. Misschien wil je je maandlast lager houden. Misschien vind je dit huis simpelweg geen € 440.000 waard, en dat is een geldige reden.

Andersom kan een woning voor jou méér waard zijn omdat de plek uitzonderlijk goed uitkomt. Ook dan wil je weten hoeveel je boven je eigen schatting gaat, want dat deel financiert de bank niet: als de taxatie op je marktinschatting uitkomt, leg je het verschil uit eigen geld bij.

Schrijf twee bedragen op

Vóór je gaat bieden, noteer je er twee. Je inschatting van de woningwaarde, als bandbreedte, onderbouwd met de transacties die je hebt gevonden. En je maximale prijs, het bedrag dat nog past bij je financiën en je woonwensen.

Liggen die twee ver uit elkaar, dan weet je nu al of je gaat winnen of afhaken, en dat is beter dan het op de avond van de deadline te ontdekken. Hoe je van die twee naar een bod komt, staat in hoeveel bieden op een huis.

Bronnen